Что включает в себя техническая эксплуатация зданий и сооружений?
Техническая эксплуатация зданий включает:
– техническое обслуживание строительных конструкций и инженерных систем;
– содержание зданий и прилегающей территории, расположенной в границах акта землепользования;
– ремонт зданий, строительных конструкций и инженерных систем;
– контроль за соблюдением установленных правил пользования помещениями зданий.
Основными задачами технической эксплуатации зданий являются:
– обеспечение работоспособности и безопасной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий;
– обеспечение проектных режимов эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий (статических, силовых, тепловых и энергетических нагрузок, давления, напряжения, звукоизоляции);
– содержание помещений зданий и прилегающей к зданию территории в соответствии с установленными санитарно-гигиеническими и противопожарными правилами и нормами.
Справочно:
порядок технической эксплуатации производственных зданий и сооружений установлен техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.04-78-2007 (02250) «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений. Порядок проведения», утвержденным приказом Минстройархитектуры РБ от 17.09.2007 № 286 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (далее – ТКП 45-1.04-78-2007).
Система технического обслуживания, содержания и ремонта обеспечивает:
– контроль за техническим состоянием зданий путем проведения технических осмотров;
– профилактическое обслуживание, наладку, регулирование и текущий ремонт инженерных систем зданий;
– текущий ремонт помещений и строительных конструкций зданий, благоустройства и озеленения прилегающей территории в объемах и с периодичностью, обеспечивающих их исправное состояние и эффективную эксплуатацию;
– содержание в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии помещений зданий и прилегающей к зданию территории;
– подготовку помещений зданий, инженерных систем и внешнего благоустройства зданий к сезонной эксплуатации (в осенне-зимний и весенне-летний периоды года);
– проведение необходимых работ по устранению аварий;
– учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды, сервисное обслуживание приборов учета расхода тепла и воды.
Когда необходимо проводить внеочередные осмотры зданий?
При выявлении деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудования.
Во время эксплуатации зданий должны систематически проводиться их технические осмотры. Целью осмотров является своевременное выявление дефектов зданий, установление возможных причин их возникновения и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляются контроль за использованием и содержанием помещений, устранение мелких неисправностей в течение времени, отводимого на осмотры.
Внеочередные (неплановые) осмотры должны проводиться при выявлении деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.
При этом частичные плановые осмотры строительных конструкций и внутренних инженерных систем должны проводиться в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов работниками специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт, но не реже 1 раза в год. Особое внимание в процессе технических осмотров должно быть уделено зданиям, строительным конструкциям и внутренним инженерным системам (оборудованию) эксплуатируемых зданий, имеющих физический износ 60 % и более. При получении информации о дефектах, деформациях конструкций, неисправностях инженерных систем, которые могут привести к снижению несущей способности конструкций или нарушению нормальной работы инженерных систем, они должны быть они должны устраняться в сроки согласно приложению Д к ТКП 45-1.04-14-2005 (в этом приложении перечислены наименования элементов здания и неисправностей, а также предельный срок устранения неисправностей с момента их выявления).
Справочно:
технический кодекс установившейся практики «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения», ТКП 45-1.04-14-2005 (02250) утвержден приказом Минстройархитектуры РБ от 10.10.2005 № 262 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве», иных технических нормативных правовых актов (далее – ТКП 45-1.04-14-2005).
Что необходимо указать в результатах осмотров?
Результаты осмотров (общих, частичных, внеочередных) должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий (журнал технической эксплуатации здания, технический паспорт). В них должны содержаться оценка технического состояния зданий, строительных конструкций и инженерных систем, перечень выявленных неисправностей и мест их нахождения. Также должны быть указаны возможные причины возникновения неисправностей и сведения о выполненных ремонтных работах.
Федор Ахраменко, юрист
